四点金测评：避坑版
四点金测评不能只看照片，青砖灰瓦、天井光影都很容易让人心动，真正决定能不能住、值不值得修的是屋面、排水、墙体、动线和产权。我按看房到改造的顺序，把容易踩的坑摊开讲，适合准备买、租、修老宅的人。
第1步：先确认它是不是真四点金
看房时别只听中介或房东说“这是四点金”。你要看平面：有没有中轴厅堂、天井、左右成组房间，空间是不是围绕中心展开。如果只是外墙做成古厝样，里面全是后加隔间，那只能算仿风格。
这个判断很关键。真格局有保留价值，后期改造也能借力；假格局花钱修完，文化辨识度和居住体验都不稳定。
第2步：雨天去看一次
四点金测评最该安排在雨天。晴天看的是美感，雨天看的是命门。屋面有没有渗水，天井排水快不快，墙脚有没有水印，檐口雨水会不会打进门廊，这些比照片重要十倍。
如果没法等雨天，至少要看屋面瓦片是否松动，天井地面有没有反坡，排水口有没有泥沙堵塞。老宅最常见的坑不是旧，而是水走不掉。
第3步：摸墙、闻味、看木头
进屋别急着拍照，先摸墙脚，尤其背阴角落。潮湿墙面通常有粉化、起皮、霉斑，严重时会有一股闷酸味。木门框、梁柱、柜体要看虫蛀孔和木粉，潮汕湿热环境里白蚁不是小事。
别相信一句“刷一下就好”。表面翻新只能遮几个月，根源可能在地面防潮、墙体毛细水、屋面漏点。测评老宅，鼻子和手往往比眼睛更可靠。
第4步：核对现代生活接口
很多四点金好看但不好住，原因是现代接口缺失。卫生间数量够不够？厨房排烟怎么走？空调外机放哪里？强弱电能不能重新布？污水接入是否方便？这些问题不解决，入住后每天都在忍。
尤其别把空调外机随手挂在天井内侧，噪音、热风、滴水都会毁体验。设备位置要提前规划，能藏则藏，能集中则集中。
第5步：算清修缮账再决定
四点金测评最后一步是算账。屋面翻修、木作修复、防潮处理、电路重布、卫浴新增、排水改造，每一项都可能比普通装修更贵，因为老房常常边拆边发现问题。
我的建议是预留至少一笔不可预见费用，别把预算卡到满格。老宅改造最怕前期报价漂亮，后期漏水、白蚁、结构补强一来，心态直接崩。
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常见问题
四点金测评主要看什么？
重点看格局真实性、屋面漏水、天井排水、墙体潮湿、木构虫蛀、现代管线和产权修缮限制。
四点金老宅有霉味还能买吗？
要谨慎。轻微潮味可通过排水、防潮、通风改善；如果墙脚大面积起皮、木构虫蛀严重，修缮成本会很高。
四点金改造最容易超预算在哪里？
屋面、防水防潮、白蚁处理、结构加固和新增卫浴最容易超。装饰反而不是最大坑。